مكتب النمر للالستشارات الطيبة الشرعية

الدكتور / ماجد لويس النمر

مساعد كبير الاطباء الشرعيين ورئيس منطقة الطبية الشرعية بالقاهرة

01223325378

قانون الايجار الجائر و هدم السلام الاجتماعي

الدكتورة مرفت النمر تكتب :

نقلا عن : الصباح

تسن القوانين لتكون بمثابه قواعد واسس عامه ثابته وملزمه تنظم العلاقات بين افراد المجتمع وتطبق علي الجميع دون استثناء وتكون الضمانه للحقوق لكي لا يتحول المجتمع الي غابه القوي فيها يأكل الضعيف و الكبير يجحف بحق الصغير. وهنا نناقش ونطرح رؤية وحلول في قانون جائر تم استيراده من الدول الرأسمالية التي تعد نسبة الفقراء بها منعدمه وفيها يذهب المستأجر الي العين و في يده حقيبة امتعته فقط ويكون العقاربأكمله مجهزا بكل ما يلزم للمعيشه الآدميه, نتحدث عن القانون محدد المده والذي تبدأ فيه مدة الايجار بشهر بحد ادني و59 سنة بحد اقصي دون النظر الي الاحوال المعيشيه للمصريين و دخول من هم من الشباب و معدومي و محدودي الدخل ودحر الطبقات المتوسطه التي تعد صمام أمان لأي مجتمع , و امعانا بإجحاف حقوق المصريين اتفق الملاك فيما بينهم دون علانية ان تكون مدة الايجارة 9 سنوات بحد اقصي فقط حتي ان مكاتب التوثيق النموذجية التابعة لوزارة العدل ترفض اثبات تاريخ العقد لاكثر من 9 سنوات زيادة في قهر المستأجرين .واستيراد وتطبيق مثل هذه القوانين والانظمه التي لها عده تداعيات في المقام الاول تعمل لصالح قطيع من رجال الاعمال واصحاب المصالح والمنتفعين الذين كانوا يحكمون مصر في ذلك الوقت وسنت وشرعت وطبقت مثل هذه هذه القوانين لتخدم مصالحهم  والتخلص من التزامات الدوله بالمواطن رغم ان المأوي والمسكن حق دستوري لكل مواطن يجب علي الدوله توفيره لكل فرد من افراد الشعب بالضرائب والاستقطاعات التي تقتصها الحكومه اولا بأول والشئ الآخر تحرير وتعويم علاقه المالك بالمستأجر يتصرف كلا منهما كما يشاء وترفع الحكومه يدها عن هذا وذاك وان وصل توتر العلاقه الي حد ارتكاب الجرائم فالدوله قامت بإلقاء كرة اللهب في ملعب المصريين وغسلت يدها من التزاماتها لدي القطاع العريض من المواطنين وقامت باستيراد وتطبيق هذا القانون الجائر لصالح الملاك ضد المستأجرين ولم لاتفكر ولا تهتم بإيجاد حلول عادله للطرفين ولم تنظر لأبعاد و أصل المشكله بين المالك والمستأجر وهي مشكله واحده فقط هي القيمه الايجاريه. جرت العاده وعند سن اي قانون نجد به بعض السلبيات بجانب الايجابيات ولكن عندما يسن قانون مجحف ظالم يأتي لصالح المالك ضد المستأجر وهي القاعده العامه و في مجمله جائر تميل كفة ميزان العداله فيه إلي اسافل الجحيم مع صعود وارتفاع الكفه الأخري الي عنان السماء لصالح المالك فنحن هنا لا نقف امام قانون ولكن نقف امام مصالح بعض نواب المجلس   تتعارض مصالحهم مع مصالح المواطن الذي أتي بهم الي البرلمان ليكون لسان حال الشعب ولكنه اقتنص هذا الحق لنفسه وعمل علي مصالحه الشخصيه دون النظر الي القاعده العريضه من الشعب حيث قام بعض اصحاب المصالح من  النواب بشراء العديد من العقارات القديمه بسكانها بعده ملايين قليله تقدر بالمليارات ويقوم بسن قوانين تغل يد المسأجر عن العين المؤجره بعد عشر سنوات يتم فيها تحرير العقد وفي نهايه الامر يتم طرد المسأجر مدعيا بانه لا يوجد طرد لاي مستأجر وهذا بالطبع  يهدد السلام الاجتماعي واستقرار الوطن والمواطن وخلق واستجلاب العداء بين الشعب والحكومه ومؤسسات الدوله المختلفه وضرب الشعب في المأوي الذي يستره وحق من حقوقه الاصيله التي كفلها له الدستور !! سوف نطرح سلبيات هذا القانون وبعد ان اخذنا نبحث ونفكر ونتسائل ولم نجد ايجابيه واحده لهذا الغبن الجائر المسمي بقانون 1996 ! والغاء او تعديل قانون الايجار القديم المقدم حاليا من بعض الاعضاء المنتفعين واصحاب المصالح فضلا عن ان  مشروع القانون المقدم يخالف حكم المحكمه الدسوريه  :

بعض الاسباب التي تثبت فشل قانون الايجار محدد المده.

1- استغلال الاغنياء لرقيقي الحال من الشباب ومحدودي ومعدومي الدخل.

2- التأكيد علي عدم وجود الدوله حيث اسس لقواعد تحرير العقد بين المالك والمستأجر وجعل العلاقه بين طرفي العقد تشبه الي حد كبير لعقد الزواج من الممكن فسخه وانهائه من جهة الطرف الاقوي المالك طبعا.

3- دحر الطبقه المتوسطه فهناك من الطبقات المتوسطه التي تقطن احياء راقيه وتقوم بدفع قيمه ايجاريه لا تتعدي ال10 جنيهات بالقانون القديم ويأتي هذا القانون الجائر بالتخلص من ورثه هذا المستأجر دون طرح حلول موضوعيه ترضي طرفي العقد ونجد ورثه المستأجر تم الزج بهم في غياهيب العشوائيات التي تحاربها الدوله وتحاول القضاءعليها الآن !!

4- القضاء علي البنيه التحتيه للعقارات واهدار الثروه العقاريه وذلك من خلال الاقامه في العين المؤجره لمده تترواح من سنه الي ثلاثه سنوات فيجد المستأجر ان اقامته مؤقته وانه من المحتمل ان لم يكن من المؤكد انه سوف يترك العين بسبب ارتفاع القيمه الايجاريه في العقد الذي يبرم في السنوات اللاحقه وبعد انتهاء آخر عقد تم تحريره فيترك المياه المسربه بالعين دون صيانه مما يشكل خطرا كبيرا علي العقار ككل وعلي باقي سكان العقار بسبب تجاهل واهمال التلفيات.

5- سهولة التخطيط وتنفيذ العمليات الارهابيه كما حدث في الهرم والقليوبيه وان بحثنا سوف نتأكد ان الارهابيين حصلوا علي عقود الايجار الجديد خصوصا عندما تكون مدهالايجار سنه واحده او اقل ولا يقوم المالك بإخطار قسم الشرطه التابع له العقار ومن الممكن ان يقوم  بعض الارهابيين المستأجرين بوضع مواد متفجره او مواد شديده الاشتعال في العين قبل مغادرتهم للعقار فيصبح العقار ومن فيه ضحيه لهذا القانون ومن سنه وطبقه ومن حرر العقود ببنوده المجحفه والقاتله.

6- ارتفاع القيمه الايجاريه الي 1000 جنيهات في القري الصغيره إلي ان تحولت بعض حظائر الماشيه الي عيون مستأجره لبعض الشباب الغير قادرين والتي لا تزيد القيمه الايجاريه بها اكثر من 300 جنيه .

7- يقوم المالك بتحرير العقد الاول بقيمه ايجاريه تتناسب مع المستأجر لأنها دون تشطيب مع التعهد الشفوي من المالك بتجديد العقد دون زيادات وبعد انتهاء الثلاث سنوات الأولي نجد مؤجر العين قام بعمل التشطيبات كامله علي اساس الاستقرار مدتين او ثلاثه وهنا نجد المالك يقوم بزياده القيمه الايجاريه الي ثلاث اضعاف لأن العين تم تشطيبها ويقوم المستأجر بطلب ما تم انفاقه علي التشطيبات إما تجديد العقد دون زياده كما تعهد المالك عند كتابه العقد في اول مده ايجاريه فيقع المستأجر بين كفي الرحي إما أن يقبل بزيادة القيمه الايجاريه مضطرا لاستقرار الاسره إما أن يترك العين بعد عناء التشطيب و نفقاته ويضطر مجبرا ترك العين لعدم قدرته علي سداد القيمه الايجاريه الجديده التي حددها المالك حسب رغبته.

8- عدم استقرار الاسره بسبب الانتقال من عقارالي آخر كل 3 سنوات أي حياه هذه وأي دوله تلك؟

9- يقوم البعض  باستأجار العين بالقانون الجديد 1996 بحوالي 3000 جنيه شهريا ولمده سنه يقوم خلالها بتأسيس العين بأثاث مستخدم ويديرها في الاعمال منافيه للآداب و الدعاره باستجارها غرف مفروشه لراغبي المتعه الحرام ب300 جنيه في الساعه الواحده يكون قد حصل علي 1000 جنيه في اليوم الواحد وخصوصا اذا كان المالك لا يقطن بذات العقار ومن الصعب بل من المستحيل علي المستأجر بالعقد القديم التعرف علي من داخل العين لممارسة الدعاره!

10- زياده أعباء ومصروفات الاسره في وسائل الانتقال  المختلفه خصوصا اذا كانت الاسره تقيم سابقا في مكان واضطرت للانتقال لعقار آخر بمكان اخر وخصوصا اذا كان عمل الأب والأم ومدارس الأبناء في منطقه بعينها ويتم تغيير محل الاقامه بسبب انتهاء عقد الإيجار.

11- عدم دستوريه هذا القانون لأنه اجحف بالمواطن  وإخلال الدوله بواجباتها تجاه مواطنيها من الشباب ومعدومي ومحدودي الدخل.

12- سوء نفسيه الطفل او الطفله في التنقل والانتقال من مدرسه لاخري كل 3 او سنوات الحد الاقصي لمده العقد.

13- إنهاك وإتلاف الآثاث الذي يتم نقله من عقار الي آخر كل ثلاث سنوات وهذا يعد اتلاف للمنقولات وعبء آخر علي المستأجر.

14- عند استئجار العين بقيمه ايجاريه محدده يقوم  المستأجر بأعمال تشطيب و الاصلاحات للعين ويفاجأ بعدها ان المالك قام بزيادة القيمه الايجاريه دون اخطاره مع امتناع المالك ورفضه سداد قيمة التشطيبات والاصلاحات ويمتنع المستأجر هو الآخر عن سداد القيمه الايجاريه الجديده ويرفض ترك العين إلي أن يسترد قيمه التشطيبات والاصلاحات التي قام بها في العين إما نقدا من المالك ام برفضه ترك الشقه وهنا يبدأ النزاع القضائي الذي يستمر من 3 الي 5 سنوات و تكون وصلت الخلافات الي ذروتها بين الطرفين ويكون فيها الضرر واقعا علي طرفي العقد والدوله تنأي بنفسها بعيده عن هذه الصراعات التي تحولت تحول نوعي وصنفتها الدوله نزاعات شخصيه!

15- تمزيق الروابط الاجتماعيه بين المصريين هذه السنه هنا وهذه السنه هناك مما يسبب حاله من الغليان وعدم الارتياح بين افراد المجتمع كونهم عائلات جديده وبعد ان يبدأ التآلف يترك احداهما العقار الي آخر.

16- رواج سوق التمليك في ظل ظروف صعبه ودوله ناميه ونسبه الفقر بها اكثر من 80 %.

17- تأخر سن الزواج بسبب عدم وجود مكان مناسب يضمن الاستقرار الاجتماعي للاسره .مما يترتب عليه من تحرش وقضايا اغتصاب وهتك العرض.

18- النصب باسم القانون الجديد فهناك ما يسمي بحرق البضائع فقد يقوم بعض المحتالين بشراء عدد من اجهزة  السلع المعمره ويكون محل اقامته مثبت ببطاقه الرقم القومي علي العين المؤجره ويقوم المحتال بإستلام عدد من الاجهزه من بعض التجار بضمان محل الاقامه ويقوم بحرق الاجهزه وبيعها بنصف سعرها وعندما يحين موعد السداد لايتمكن التاجر من العثور علي النصاب الذي قام بشراء الاجهزه منه لأن مستأجر العين يكون قد ترك العقار والحي بأكمله.

19- يقوم البعض بإستئجار مسكن الزوجيه  في احد العقارات القانون الجديد ومع ظهور اي خلافات بين الزوجين تجد الزوجه نفسها بمفردها بالعين المؤجرة و ملزمه بتسديد القيمه الايجاريه لتستمر في شقه الزوجيه بعد هروب الزوج المستأجر إما أن تترك العين مسكن الزوجيه هي الأخري لتجد نفسها في الشارع دون مأوي.

20- انتشار الجريمه واتساع دوائرها بسبب عدم كفاية المعلومات المؤكده الثابته مما يحول المجتمع الي غابه بكل ما تحمله الكلمه معني .

21-  يقوم  المالك باغلاق العديد من الوحدات في العقار الذي يمتلكه فيستفيد من الارض و جميع المرافق التي منحته له الدولة نظير المساهمة في حل المشكلة السكانية كقطاع خاص و لا يقدم المرجو منه .

التصالح بين المالك والمستأجر

الخلاف القائم والمشكله الوحيده بين كلا من المالك والمستأجر هو الخلاف علي القيمه الايجاريه ومده العقد ومن خلال السطور القادمه سوف نقوم بتقديم الحل عند إبرام العقد بين المالك والمستأجر تكون مدة العقد مفتوحه دون تحديد مده بعينها  و يمتد العقد للمستأجر الاصلي او ورثته بعقد جديد كل 10 سنوات مع تحديد قيمه ايجاريه جديده تتناسب مع قيمه الجنيه وقت كتابة العقد و مكان العقار ومساحته وسلامته والمده الزمنيه للعقار من خلال كشف العوائد بعد انتداب لجنة ثلاثية من خبراء لجان التقييم لتحديد القيمه الايجاريه الجديده لورثه المستأجر الاصلي مع مرعاة عدم النظر الي حاله تشطيب العين لانه من الممكن ان يعكس تشطيبها حاله من الرفاهيه بسبب التشطيبات التي قام بها المستأجر ولكن يكون تحديد القيمه الايجاريه بالنظر للعقار ككل فقط وليس للعين وعلي ان تكون العين المستأجرة حق لكلا من الوالدين الزوج او الزوجه والابناء والاشقاء ممن كانوا مقيمين اقامه دائمه هادئة مستقره اثناء حياة المستأجر الاصلي. وفي حالة عدم تنفيذ قرار اللجنه من المالك يتم تحرير عقد للمستأجر عن طريق المحاكم المختصه في غضون ايام وفي حاله عدم التنفيذ من قبل المستأجر او ورثته يتم  الطرد من العين بحكم قضائي مستعجل وهذا لكي نحافظ علي العلاقات بين كلا الطرفين ونحافظ علي الطبقات المتوسطه من التيهه و الاندثار والتي تعد بمثابه الضمانه الاجتماعيه التي يقاس من خلالها استقرار المجتمعات من عدمه.لذلك لابد من إلغاء القانون المحدد المده لسنه 1996 لصدور حكم بعدم دستورية هذا القانون 4 لسنة 1996 ق مدني للإجحاف بالطبقات المتوسطة والشباب والفقراء ˓ مع العلم ان هذه رؤية الكاتب الشخصيه للقانون وسلبياته من خلال التجربه الفعليه والعمليه. ونحن بهذا المقال نخاطب معالي المستشار رئيس المحكمة الدستورية العليا بإصدار حكمه العادل بعدم دستورية قانون 4 لسنة 1996 ق مدني و يكون بهذا الحكم حكما تاريخيا لصالح السواد الأعظم من المصريين .

اقتراحات لتعديل المشروع الجديد

1- يحق للمالك استرداد المكاتب الادارية و الحكومية المؤجرة من قبل جهات الدولة و مؤسساتها.

2-يحق للمالك رفع القيمة الايجارية للوحدات التجارية من قبل لجان فحص و تحديد قيمة ايجارية جديدة تتناسب مع القيمة الحالية للعملة المحلية.

3-لا يحق للمالك اغلاق اكثر من وحدتين في العقار الواحد.

4-غفل مشروع القانون الجديد عن ان الملاك قد تقاضوا مبالغ مالية ( خلوات ) دون ذكرها في عقود الايجار و هذه المبالغ كان ضخمة و ذا قيمة في ذلك الوقت . فإذا رغب المالك في انهاء عقد الايجار في اي وقت مع المستأجر فعليه ان يعوض المستأجر بما قيمته 50% من قيمة العين في الوقت ذاته اي وقت فسخ العقد .

5-ان هذا المشروع يخالف حكم المحكمة الدستورية العليا المنشور في الجريدة الرسمية للدولة بتاريخ 14/11/2002 أن عقد الإيجار القديم يمتد بقوة القانون لأقارب الدرجة الأولى وهم كما حددتهم المحكمة طبقاً للشريعة الإسلامية «الزوج والزوجة والأولاد والأبوان«و لم تحدد المحكمة مدة العشر سنوات لتحرير العقد وهو المذكور في المشروع الجديد وبالتالى فإن إقرار أى قانون عكس ذلك سيتعارض مع المادة الثانية للدستور المصرى وأحكام المحكمة الدستورية العليا , و ان كان يحق للمالك رفع القيمة الايجارية فتكون بلجنة مشكلة كما ذكرنا من قبل للجيل الثاني.

6- يحق للمالك رفع القيمة الايجارية كل 10 سنوات بما يتناسب مع القيمة الحالية للعملة و التي تحددها لجنة يتم تشكيلها و تقيم الوحدة حسب حالة العقار و المنطقة السكنية و ليس حالة الوحدة السكنية.

7-يتم إلغاء بند تحرير العقد بعد عشر سنوات لأنه يخالف حكم المحكمة الدستورية و يهدد السلام الاجتماعي وللحفاظ علي استقرار الاسرة و المجتمع.

د/مرفت النمر

تعليقات الفيسبوك

أترك تعليقك